La decisión entre comprar un departamento nuevo o de segunda mano no solo depende del gusto personal o del presupuesto, sino también de las condiciones de financiación que ofrecen los bancos. El tipo de inmueble influye directamente en el porcentaje financiado, los gastos asociados y la facilidad del proceso.

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## Vivienda de obra nueva: condiciones más controladas, pero mayor carga fiscal

Los bancos suelen estar más dispuestos a financiar viviendas de obra nueva, sobre todo si provienen de promociones vinculadas a la entidad. Es habitual que financien hasta el 80 % del valor de compraventa y, en casos promocionales, hasta el 90 %.

Ventajas principales:

* No requieren reformas y cuentan con certificados energéticos modernos.
* Comprar sobre plano permite más tiempo para ahorrar antes de la entrega.

Consideraciones fiscales:

* Se paga IVA (10 %) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo que puede elevar los gastos iniciales en comparación con una vivienda usada.



## Vivienda de segunda mano: ahorro en impuestos, pero más restricciones

En el caso de inmuebles usados, se aplica el Impuesto de Transferencia de Inmuebles (ITI) o ITP, que varía según la provincia (por ejemplo, 6 % en CABA o 10 % en Córdoba). Aunque este impuesto suele ser menor que el IVA, los bancos suelen exigir criterios más estrictos para financiar viviendas de segunda mano.

Además, la entidad evaluará:

* Estado y antigüedad del inmueble.
* Ubicación y tasación.
  Si hay discrepancia entre el precio de venta y el valor de tasación, el banco podría limitar el monto del préstamo.



## Factores que determinan la financiación

La opción que financian mejor los bancos depende de:

* **Entidad bancaria:** algunas trabajan directamente con promotoras.
* **Perfil del comprador:** ingresos, estabilidad laboral, edad y experiencia crediticia.
* **Ubicación del inmueble:** en zonas de alta demanda (Buenos Aires, Córdoba, Rosario) los pisos nuevos suelen tener más apoyo bancario.
* **Estado del inmueble usado:** mejor conservación aumenta las probabilidades de obtener buena financiación.



## Otros aspectos a considerar

* **Gastos hipotecarios:** tasación, escribanía, registro y gestoría.
* **Tipo de interés:** según perfil del comprador, puede ser fijo o variable (ajustado por UVA o índice similar).
* **Vinculaciones:** seguros, domiciliación de ingresos, tarjetas u otros productos.






## Conclusión

No existe una única respuesta válida para todos. Si buscás una vivienda moderna y con garantías, la obra nueva puede ofrecer más facilidades. Si priorizás el precio y estás dispuesto a asumir una reforma, la segunda mano podría ser más rentable.

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¿Cuánto dinero tienen los españoles en el Banco?

¿Qué tipo de vivienda financian mejor los bancos?

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