¿Cómo tributa una hipoteca en herencias en Argentina?

Heredar una propiedad en Argentina no siempre es una ganancia neta: junto con el título podés recibir obligaciones pendientes, entre ellas una hipoteca. Antes de aceptar la sucesión conviene evaluar si conviene asumir el crédito, refinanciarlo o cancelarlo y, para eso, lo más práctico es comparar hipotecas en 1 minuto y ahorrar hasta un 40% y así saber qué alternativas de subrogación o refinanciación hay en el mercado local.

Heredar una vivienda con hipoteca: ¿qué implica?

Si la propiedad sigue gravada por un préstamo, la deuda no se extingue con la muerte del titular: se transmite a los herederos junto con el inmueble. Eso significa que, al aceptar la herencia, el heredero o los herederos se hacen responsables de la hipoteca salvo que renuncien a la sucesión.

Antes de aceptar conviene pedir al banco el estado de cuenta del crédito (certificado de deuda), obtener un informe de dominio o certificado registral y consultar con un escribano o abogado especializado en sucesiones.

Modalidades de aceptación de la herencia

En Argentina hay varias formas de recibir una herencia y la elección influye en la responsabilidad sobre las deudas:

• Aceptación pura y simple: el heredero asume bienes y deudas; responde con su propio patrimonio si los bienes heredados no alcanzan.
• Aceptación a beneficio de inventario: las deudas se pagan únicamente con los bienes del caudal hereditario; protege al heredero frente a obligaciones que superen el activo.
• Renuncia a la herencia: el heredero no recibe ni bienes ni deudas.

Elegir correctamente evita cargas imprevistas.

¿Qué impuestos y tributos pueden aplicarse?

En Argentina la tributación por sucesiones está regulada a nivel provincial y puede variar mucho según la jurisdicción. Además de los impuestos, existen costos administrativos y registrales que conviene contemplar.

Puntos generales a considerar:

• Impuesto provincial sobre transmisiones gratuitas (sucesiones): algunas provincias aplican un impuesto sobre herencias; otras no. Las alícuotas, exenciones y mínimos no son uniformes.
• Impuesto a los sellos o aranceles registrales: posibles gastos por escrituración, Certificados de Dominio, tasas de Registro y honorarios de escribanía.
• Ganancias / Bienes Personales: la mera adquisición de la vivienda no suele tributar Ganancias, pero la situación patrimonial del heredero sí puede implicar ajustes fiscales (por ejemplo, la inclusión del bien en Bienes Personales).
• Plusvalía municipal o impuesto sobre el aumento del valor del terreno: en algunos municipios hay tributos asociados a transmisiones; conviene consultarlo localmente.

Dado que cada provincia tiene su régimen, es imprescindible consultar al organismo recaudador provincial o a un profesional para conocer el impacto fiscal concreto en tu caso.

Cómo se calcula la base imponible cuando hay hipoteca

En general, el valor hereditario que sirve de base para aplicar el impuesto provincial se calcula restando las deudas vinculadas al bien (por ejemplo, la hipoteca pendiente) del valor de la propiedad. Es decir:

Valor del inmueble – deuda hipotecaria pendiente = valor neto heredado (base imponible)

Ejemplo orientativo: si la casa vale $10.000.000 y la hipoteca pendiente es $2.000.000, la base sobre la que se aplican tributos provinciales será $8.000.000 (si la normativa provincial lo permite así).

Opciones para afrontar la hipoteca heredada (ventajas y contras)

1. Subrogarse en el préstamo existente

   • Ventaja: mantendrás las condiciones pactadas por el titular original.
   • Contra: el banco debe aceptar la subrogación y puede pedir requisitos de solvencia.

2. Novar o renegociar el crédito con el banco

   • Ventaja: posibilidad de mejorar plazos, modificar cuota o tasa.
   • Contra: depende de la voluntad del banco y del perfil financiero del heredero.

3. Refinanciar con nueva hipoteca

   • Ventaja: acceder a mejores condiciones de mercado (si las hay).
   • Contra: exige calificación crediticia y suele implicar gastos de otorgamiento.

4. Pagar de contado o amortizar anticipadamente

   • Ventaja: extinción inmediata del gravamen.
   • Contra: requiere disponer de fondos suficientes.

5. Vender la propiedad y cancelar la deuda con el producido de la venta

   • Ventaja: solución clara y rápida si el mercado y la demanda lo permiten.
   • Contra: gastos de escrituración, comisión inmobiliaria y posible ganancia de capital dependiendo del caso.

6. Dación en pago (entregar la propiedad al banco)

   • Ventaja: extingue la deuda si el banco lo acepta.
   • Contra: el banco no siempre acepta; puede implicar pérdidas patrimoniales.

Pasos prácticos antes de decidir

1. Pedir al banco un certificado de saldo y detalle de condiciones del crédito.
2. Solicitar un certificado de dominio o informe registral de la propiedad.
3. Calcular el valor neto del bien restando la deuda pendiente.
4. Consultar la normativa fiscal de la provincia donde está la propiedad (impuestos sucesorios, sellos, tasas municipales).
5. Evaluar coste total: impuesto provincial, gastos notariales, honorarios, aranceles de registro y posible impuesto municipal.
6. Consultar con escribano y asesor fiscal antes de aceptar la herencia; valorar aceptación pura, a beneficio de inventario o renuncia.
7. Si vas a subrogar o refinanciar, comparar ofertas de bancos (tasas, plazos, comisiones): es recomendable comparar hipotecas en 1 minuto y ahorrar hasta un 40% para ver alternativas reales del mercado.

Recomendaciones fiscales y legales

• No firmes aceptación pura y simple sin haber verificado la deuda total y las implicancias fiscales.
• Si hay riesgo de sobrecarga (deudas mayores que activos), valora la aceptación a beneficio de inventario.
• Conservá toda la documentación: certificados, estado de deudas, notas simples registrales y comunicaciones con el banco.
• Un escribano y un contador / asesor fiscal son aliados imprescindibles: te orientan sobre la mejor vía y los trámites provinciales.
• Si no estás seguro, la renuncia puede ser una salida válida, pero con consecuencias patrimoniales que conviene revisar.

Conclusión

Heredar una vivienda con hipoteca en Argentina implica evaluar la carga real del bien no solo su valor de mercado y entender la tributación provincial aplicable. La deuda reduce la base imponible en la mayoría de los casos, pero no exime de obligaciones o costos asociados a la transmisión. Para tomar la mejor decisión, conviene comparar alternativas de financiación y condiciones de mercado y, si es necesario, comparar hipotecas en 1 minuto y ahorrar hasta un 40% antes de optar por subrogar, refinanciar o cancelar la deuda.